Cari lettori,come promesso nel numero precedente tratteremo di seguito del Condominio e delle riunioni in assemblea dei condomini.

La redazione, a richiesta dei lettori, fornirà ulteriori precisazioni (per poter rispondere alle richieste bisogna inviare i dati con il consenso al trattamento secondo D.lgs.196/03).

CHE COSA È UN CONDOMINIO
Il condominio costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall'appartamento, ed una comproprietà su parti dell’edificio che non possono non essere in comune quali, ad esempio, il suolo su cui l'edificio sorge, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i portoni d'ingresso ed i cortili, i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, ed altro ancora. Il condominio infatti con il frazionamento della proprietà di un edificio costituito da più unità immobiliari e in realtà è una comunione forzata, non soggetta a scioglimento, in cui il condominio non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alla partecipazione nelle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà.

L’assemblea dei condomini è l’organo deliberativo del condominio per cui:
- a) ad essa tutti i condomini debbono essere invitati a partecipare;
- b) ad essa deve intervenire un numero minimo di condomini che sia espressione di un determinato valore dell’intero edificio (quorum) nel senso che: - Primo): per le decisioni dell’assemblea, in linea generale, è sufficiente la maggioranza semplice. - Secondo: per la validità delle deliberazioni riguardanti innovazioni, invece, è richiesta una maggioranza qualificata nel senso che occorre il consenso di tutti i condomini per gli atti che esorbitano quelli di cui all’art. 1136 del Codice Civile che di seguito si riproduce:

Art. 1136: Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

“L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio .

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”.

IMPORTANTE
Se i condomini sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio, in cui sono fissate le norme d’uso dei vari beni, le norme di funzionamento dell’assemblea, i criteri di ripartizione delle spese, eccetera (articolo 1136 del codice civile).

Cari lettori,
con questo articolo “DOMUS” intende iniziare la pubblicazione di notizie utili e di informazioni che riguardano problemi della vita sociale connessi con la gestione della dei beni immobili. Le informazioni saranno caratterizzate dalla loro piena aderenza alle norme di legge, senza trascurare l’aspetto eminentemente pratico per il comportamento dei lettori interessati al problema trattato.
Per iniziare tratteremo delle informazioni utili, oggi -più che mai – necessarie per poter gestire la propria casa nel rispetto delle leggi, del rapporto con gli altri comproprietari del condominio e coi proprietari viciniori.
Ribadiamo, quindi,che le informazioni che intendiamo esemplificare al massimo riguarderanno, soprattutto, la loro corrispondenza alle norme di legge in vigore e alla giurisprudenza, aggiornandole continuamente con l’ausilio di una consulenza professionale e, ove necessario anche legale.
A titolo esemplificativo evidenziamo che trattando dell’Amministrazione condominiale tratteremo, fra l’altro anche dei seguenti argomenti:
- L’ICI e i dati da comunicare all’Anagrafe tributaria;
- L’ICI sulle parti comuni del condominio del modello Unico
- Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni e gli interventi per il risparmio energetico;
- La detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione;
- Le agevolazioni per gli interventi di risparmio energetico.

INTRODUZIONE AL CONDOMINIO

Amministrare un condominio con chiarezza e professionalità, contenendo i costi a garanzia della miglior fruibilità dei servizi comuni, è certamente l’obiettivo di un buon amministratore che deve conoscere le norme necessarie per saper gestire le spese che ogni condomino è obbligato a sostenere per mantenere e conservare l’edificio, a salvaguardia di un comune interesse, impegnandosi economicamente in proporzione del valore della proprietà di ognuno.
Il condominio rappresenta una particolare forma di comunione che riguarda le parti comuni dell’edificio e che, in quanto tale, necessita di essere amministrata.
L’amministrazione dei beni che fanno parte della comunione edilizia (regolata dal codice civile e dal regolamento condominiale) è affidata all’assemblea dei condomini decide in base al principio di prevalenza della maggioranza, nel bene degli interessi comuni.

Per gli edifici condominiali con più di quattro condomini è prevista anche la figura dell’amministratore che può essere o uno dei condomini o un professionista.
All’amministratore sono riservati compiti di carattere amministrativo, esecutivo e rappresentativo che permettono al condomini in modo unitario nei rapporti con i terzi (fornitori, utenze, amministrazione finanziaria, eccetera).
Tenuto conto che dal punto di vista tributario il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, in ciò che si andrà a scrivere sarà possibile trovare utili indicazioni sui principali adempimenti fiscali a carico del condominio e dell’ amministratore: effettuazione delle ritenute sui compensi erogati, assolvimento dei relativi obblighi dichiarativi e comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.
Un apposita parte sarà dedicata ad illustrare le procedure previste, per fruire delle agevolazioni d’imposta, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Mentre altre parti saranno incentrate sugli obblighi cui adempiere ai fini dell’Ici e delle imposte sui redditi relativamente agli immobili di proprietà comune.

Si sarà capito, pertanto, che le segnalazioni che si andrà a prospettare per completezza comprenderanno, senza alcuna particolare pretesa, una sintetica esposizione dei principali aspetti giuridici del condominio, della figura dell’ amministratore e degli adempimenti fiscali per avviare tale attività.